なぜニューヨークの家賃はこんなに高いのでしょうか？ それは複雑です

Jun 23, 2023

2023 年 7 月 25 日、アストリアのウォーターフロントに沿って新しい住宅ビルが建設されている。

ベン・フラクテンバーグ/ザ・シティ

ニューヨーク市の人口は依然としてパンデミック前の水準を大幅に下回っている。 その経済回復は国内の他の地域に比べて弱い。 しかし、マンハッタンとブルックリンの家賃は、国内の他の地域の賃貸価格が安定、あるいは下落しているにもかかわらず、記録を打ち立て続けている。

マンハッタンとブルックリンの家賃のベンチマークである月刊エリマン・レポートによると、パンデミックが発生した当時、マンハッタンのアパートの平均新規賃貸料は4,385ドルに達していた。 約 1 年後、都市からの人々の流出を受けて、平均は 15% 強下落し、3,650 ドルになりました。

それ以来、新規リース価格はますます上昇しています。 6月の新規リースの平均額は月額なんと5,470ドルで、2020年2月より30％も驚くほど高かった。

ブルックリンでも状況はそれほど極端ではないにしても似ており、平均新規賃料は2020年2月の水準である3,442ドルから約10％下落し、現在は4,087ドル、つまりパンデミック前より20％高い水準となっている。

この増加は人口増加によってもたらされたものではありません。 米国国勢調査によると、2020年6月から2022年6月の間に市全体で約40万人が減少したという（ただし、市会計検査官によれば、この数字は人口減少を誇張している可能性がある）。 2022年6月のマンハッタンの人口は2020年の数字を約8万人下回り、ブルックリンは13万人も減少した。

特にマンハッタンでは過去12カ月間に人口が増加した可能性が高いが、専門家らは人口はパンデミック前よりもまだ少ないと述べている。

そして、市はパンデミックで失われたすべての雇用をほぼ取り戻したが、国全体では雇用が400万人、約3％増加した。

ファンダメンタルズ指標と賃貸市場の動きの間のこの矛盾は何で説明できるでしょうか? 市は一流の専門家と話し合い、データを分析して、高騰する住宅価格に光を当てました。

この矛盾を説明できる単一の説明はありません。 むしろ、複数の要因が関係しています。

その中には、ニューヨーク市の家賃が大幅に上昇したのは、都市からの流出と都市への帰還の両方が通常のパターンを混乱させ、家主が価格設定において優位に立ったことが原因である。 在宅勤務運動と、遠隔地で働きながらも本拠地としてニューヨークを選ぶデジタル遊牧民は、ニューヨークの賃貸供給への圧力をさらに高めた。

2022年秋に賃料が横ばいになったかのように見えたちょうどそのとき、インフレを抑制するために利上げを開始するという連邦準備制度理事会の決定により、多くの潜在的な買い手が賃貸市場に留まり、2023年の値上げに拍車をかけた。 Airbnbのような短期宿泊サービスと、家主が空いたままにした家賃規制のアパートにより、数万戸がオフライン状態となり、供給が逼迫している。

しかし、その先には希望があるかもしれない。 専門家らは、伝統的に好調な夏の市場期間中に、1カ月以上過去最高値を更新する可能性があるが、その後は賃料が安定し、場合によっては下落する可能性があると予想している。

「いつかはこの数字を下げなければならないと私は考えています。 まさに持続不可能なのです」とダグラス・エリマン社の住宅賃貸担当エグゼクティブ・バイスプレジデント、ハル・ガブジー氏は語った。 しかし、彼は「私はそれを6、8か月間言い続けている」と警告する。

アルバニーに拠点を置くシンクタンク、エンパイア・センターで人口動向を綿密に追跡しているE・J・マクマホン氏によると、毎年、かなりの数の若い夫婦が子供が5歳に近づくと、より良い学校かより広いスペース、あるいはその両方を求めて市を離れているという。 パンデミックが発生すると、幼い子供を連れた夫婦の離別が急激に加速し、以前の傾向よりもはるかに早く家を出るようになった。

『ニュースクール』の経済学者ジェームズ・パロット氏による国勢調査データの分析は、その理論を裏付けている。 同氏は、2020年初めから2022年後半にかけて25歳から34歳の労働者の数が減少しており、特に4歳以下の子どもを持つ親の減少が顕著であることを発見した。